Az ingatlanvásárlás főbb állomásai
Magyarországon az ingatlanforgalom szabályait elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény határozza meg. A vásárlás folyamata általában az alábbi egymás utáni lépésekből áll.
1. Foglalószerződés és ajánlat
Miután vevő és eladó megegyeznek a vételárban, jellemzően foglaló átadásával jelzik szándékukat. A foglaló összege a vételár 10 százaléka körül szokott mozogni, de ez az összeg szabadon megállapodható. Fontos tudni, hogy ha a vevő lép vissza, a foglaló elvész; ha az eladó, akkor köteles a foglaló kétszeresét visszafizetni (Ptk. 6:185. §).
2. Az ingatlan jogi átvilágítása
Még a végleges szerződés aláírása előtt érdemes megvizsgálni az ingatlan tulajdoni lapját, amelyet a Takarnet rendszerből vagy a helyi földhivatalon keresztül lehet lekérni. A tulajdoni lap tartalmaz adatokat a fennálló terhekről, jelzálogokról, használati jogokról és esetleges perekről.
Mit kell ellenőrizni a tulajdoni lapon?
- A tulajdonos neve és az ingatlan leírása (alapterület, övezeti besorolás)
- Terhek rovatban szereplő jelzálogok, végrehajtási jog
- Haszonélvezeti jog, elővásárlási jog bejegyezve-e
- Folyamatban lévő földhivatali eljárások
3. Adásvételi szerződés aláírása
Magyarországon az ingatlan adásvételi szerződés csak ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett alakban érvényes az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéshez (1997. évi CXLI. tv. 32. §). A felek ügyvédet vagy közjegyzőt jellemzően közösen választanak, de a vevő is hozhatja a saját jogi képviselőjét.
A szerződésben rögzítik a vételárat, a fizetés ütemezését, az átadás-átvétel pontos időpontját, és az esetleges feltételeket (pl. hitelügyintézés befejezése).
4. Vételár megfizetése
A vételár kifizetése általában több részletben történik: az előleg vagy foglaló az aláíráskor, a fennmaradó összeg az átadáskor. Bankhitel esetén a hitelintézet jellemzően közvetlenül utalja a vételárat az eladónak, miután az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték a jelzálogot.
5. Földhivatali bejegyzés
Az aláírt szerződést az ügyvéd nyújtja be a területileg illetékes körzeti földhivatalhoz. Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés az adásvételt követő 30 napon belül, jelzálogos ügyekben 15 napon belül kell, hogy megtörténjen (bár a tényleges átfutási idő ennél hosszabb is lehet). A bejegyzést követően válik a vevő hivatalosan is az ingatlan tulajdonosává.
Tipikus időbeli ütemezés
Az egyes lépések között különböző adminisztratív és fizetési határidők vannak, amelyekre érdemes felkészülni:
- Foglaló átadása: az ajánlat elfogadásakor, általában néhány napon belül
- Adásvételi szerződés: a felek megállapodásától függően 2–4 héten belül
- Vételár fennmaradó részének megfizetése: a szerződésben rögzített határidő szerint
- Kulcsátadás: a vételár teljes kiegyenlítésekor
- Földhivatali bejegyzés: az ügyvéd benyújtásától jellemzően 1–3 hónap
- Illeték megfizetése: a NAV határozata alapján, általában 30 napon belül
Mire érdemes különösen figyelni?
A tapasztalt ügyvédek visszatérő figyelmeztetése, hogy az ajánlókon és hirdetéseken feltüntetett alapterület nem feltétlenül egyezik meg a tulajdoni lapon szereplő adattal. Ezért érdemes a hivatalos dokumentumokat az ingatlan megtekintése előtt is ellenőrizni.
Emellett érdemes tájékozódni arról, hogy az ingatlan rendelkezik-e érvényes energetikai tanúsítvánnyal, amelynek meglétét az adásvételhez jogszabály írja elő (64/2008. (III. 28.) Korm. rendelet).